Digitalisierung, Dekarbonisierung und Lieferkettensicherheit erfordern enorme Investitionen. Gleichzeitig erschwert Basel IV den Zugang zu Krediten, sodass externe Finanzierung zur Hürde wird. Immobilien-Leasing aktiviert gebundene Vermögenswerte und verwandelt sie in sofort verfügbares Kapital. Der Beitrag zeigt, wie Unternehmen durch Sale-and-lease-back von Immobilien Liquidität und Handlungsspielraum gewinnen, um Transfor­mation zu finanzieren und ihre Zukunftsfähigkeit zu sichern.

Immobilien-Leasing erlebt sein Comeback

Nach Jahren der Zurückhaltung erlebt Immobilien-Leasing eine Renaissance. 2024 zog das Transaktionsvolumen deutlich an – ein Zeichen für den wachsenden Bedarf an alternativen Finanzierungsstrategien. ESG-Investitionen, steigende Anforderungen an Kapitalausstattung und ein günstigeres Zinsumfeld machen Leasing wieder attraktiv. Leasinggesellschaften gewinnen neue Spielräume, während Unternehmen von flexibleren Konditionen profitieren.

Damit rückt Immobilien-Leasing zunehmend als strategischer Hebel in den Fokus: Es eröffnet Investitionschancen, ermöglicht Modernisierung, macht Nachfolgen planbar und bindet Immobilienwerte flexibel in die Unternehmensstrategie ein. Verkauf und anschließendes Zurückmieten spiegeln den Wandel im Umgang mit Unternehmensimmobilien: Statt Kapital zu binden, setzen Unternehmen heute auf Flexibilität, Effizienz und Konzentration aufs Kerngeschäft.

Sale-and-lease-back: Stille Reserven aktivieren

Sale-and-lease-back (SLB) ist das zentrale Modell des Immobilien-Leasings – und der direkteste Hebel, um gebundenes Kapital zu mobilisieren. Gerade in der mittelständisch geprägten deutschen Wirtschaft mit hoher Eigentumsquote schlummern in vielen Bilanzen stille Reserven. SLB hebt diese Werte: Die Immobilie wird verkauft, langfristig zurückgemietet und bleibt über vertraglich gesicherte Optionen im Zugriff des Unternehmens. So entsteht sofortige Liquidität bei planbaren Kosten, während Betrieb und Standort bestehen bleiben.

Weil langfristige Mietverträge höhere Verkaufspreise ermöglichen, ist SLB oft attraktiver als eine klassische Veräußerung. Die Finanzierung basiert auf der Immobilie als werthaltigem Asset und erfolgt häufig günstiger als ein Bankdarlehen – in Einzelfällen bis zu 100 Prozent des Kaufpreises. Entscheidend sind Bonität und Objektqualität. Typische Anwendungsfelder sind Produktions- und Logistikstandorte, Bürogebäude, Fachmarktzentren, Hotels oder Sozialimmobilien.

Praxisbeispiel

Die ifm-Unternehmensgruppe betreibt als einer der globalen Branchenführer für Sensorik in der industriellen Automatisierung das in 2019 bezogene Hochtechnologiezentrum Summit in Siegen. Im SUMMIT wird vom intelligenten Sensor bis zur Datenauswertung- und Bereitstellung im ERP-System die gesamte Wertschöpfungskette der Industrie 4.0 abgedeckt und weiterentwickelt.

Das SUMMIT bietet als lokales Leuchtturmprojekt sowohl ifm-Konzerngesellschaften als auch externen Technologieunternehmen und Start-ups ein Arbeitsumfeld, das modernen Ansprüchen gerecht wird und stärkt die Attraktivität als Arbeitgeber und die der Region.

2024 hat ifm entschieden, die Verwaltungsimmobilie zu veräußern, um sie anschließend zurückzumieten, Ziel war die Kapitalfreisetzung und Bilanzverkürzung. Die Gespräche mit dem Leasingpartner überzeugten das Unternehmen und zeigten schnell, dass sich durch eine SLB-Struktur auch weitere Vorteile erzielen ließen.

• Weiterhin eigentümerähnliche Position
• Optionaler Zugriff auf die Immobilie am Ende der Laufzeit
• Anteil an Wertsteigerung der Immobilie
• Attraktive Leasingrate im Vergleich zur Miete mit 20-jähriger Laufzeit
• Neue Finanzierungspartner durch ein Konsortium aus sechs Sparkassen

ifm sicherte sich so viele Vorteile und langfristig die Erwerbsoption auf die attraktive Immobilie.

Build-to-lease & Mietkauf: Wachstum finanzieren, Eigentum sichern

Nicht jedes Unternehmen passt ins klassische SLB-Schema. Für Wachstum, Modernisierung oder kleinere Mittelständler bieten sich folgende Modelle an, die Finanzierung und Strategie enger verzahnen:

Build-to-lease (BtL) richtet sich an Unternehmen, die neue Standorte errichten oder Bestandsgebäude modernisieren. Die Finanzierung erfolgt über langfristig kalkulierbare Raten und wird häufig durch Projektmanagement ergänzt – die Leasinggesellschaft agiert dabei als „Bauabteilung auf Zeit“. Das reduziert Komplexität, entlastet das Management und macht Expansion planbar. Eine süddeutsche Autohausgruppe realisierte so einen Neubau im Wert von rund 40 Millionen Euro inklusive Photovoltaik, KfW-Förderung und energieeffizienter Bauweise.

Mietkauf ist vor allem für kleinere Mittelständler interessant. Er ermöglicht den schrittweisen Erwerb einer Immobilie bei schonender Liquidität – ideal, wenn Eigentum langfristig gewünscht, ein Soforterwerb aber nicht möglich ist.

Vom Kostenblock zum Steuerungsinstrument: Immobilien-Leasing als strategischer Hebel

Unabhängig vom gewählten Modell verschiebt Immobilien-Leasing den Blick: Weg von der reinen Finanzierung – hin zu einem strategischen Instrument, das Unternehmen auf mehreren Ebenen stärkt:

• Liquidität mobilisieren: SLB macht Kapital sofort nutzbar – für Investitionen in Märkte, Technologien oder energetische Sanierungen, ohne operative Einschränkungen.
• Bilanz und Rating verbessern: Durch die Auslagerung der Immobilie steigt die Eigenkapitalquote, der Verschuldungsgrad sinkt. Unter HGB wirkt dies direkt auf Bilanz und Rating und senkt Finanzierungskosten.
• Steuern optimieren: Über Leasing können steuerliche Vorteile genutzt und somit Belastungen im Vergleich zu einer Kreditfinanzierung deutlich reduziert werden. Zudem sind Leasingraten vollständig als Betriebsausgaben absetzbar.
• ESG und New Work umsetzen: Sanierungen, Umbauten und flexible Arbeitsplatzkonzepte lassen sich über Leasing realisieren – mit spürbaren Effizienzgewinnen und einem Plus an Arbeitgeberattraktivität.
• Nachfolge sichern: Für Familienunternehmen ist SLB ein wirksames Instrument, um die Übergabe planbar zu machen. Die Immobilie bleibt im Betrieb, Nachfolger werden finanziell entlastet – und das Vermögen lässt sich am Ende der Laufzeit steuerlich effizient ins Privatvermögen überführen.

Fazit: Immobilien-Leasing setzt Kapital für die Transformation frei

Immobilien-Leasing ist weit mehr als eine Nischenlösung. Es verwandelt den Firmenstandort vom gebundenen Vermögenswert zum aktiven Treiber für Liquidität, Bilanzstärke und nachhaltige Wettbewerbsfähigkeit. Entscheider gewinnen Flexibilität, reduzieren Abhängigkeiten von Banken und schaffen Freiräume für Investitionen. So wird die Immobilie vom Kostenblock zum Wettbewerbsvorteil.

DAL ist der Spezialist für die Strukturierung langfristiger, asset­bezogener Finanzierungen im Sparkassen-Finanzverbund.